RATGEBER · DACHVERPACHTUNG

Dach verpachten für Photovoltaik: Bis zu 40 Jahre Pachteinnahmen

Ein großes Gewerbe-, Hallen- oder Landwirtschaftsdach kann jahrzehntelang planbare Einnahmen liefern – ohne eigene Investition und ohne Risiko. Sie stellen die Dachfläche, wir planen, finanzieren, bauen und betreiben die Photovoltaikanlage. Sie erhalten Pacht, wahlweise günstigen Strom und nach bis zu 40 Jahren die Anlage geschenkt.

So funktioniert die Dachverpachtung

Die Idee ist einfach: Sie besitzen ein großes, statisch tragfähiges Dach, das bislang nur Regen abhält. Statt selbst eine teure Solaranlage zu finanzieren, überlassen Sie die Fläche einem erfahrenen Betreiber. Dieser installiert auf eigene Kosten eine Photovoltaikanlage, speist den Strom ins Netz ein oder vermarktet ihn direkt – und zahlt Ihnen dafür Pacht. Sie bleiben Eigentümer von Dach und Gebäude; die Anlage gehört während der Laufzeit dem Betreiber.

Für Sie als Eigentümer entsteht dabei zu keinem Zeitpunkt ein finanzielles Risiko. Planung, Genehmigungen, Netzanschluss, Montage, Versicherung, Wartung und Rückbau – all das übernimmt die SunShine Sales GmbH. Sinkt die Sonneneinstrahlung oder fällt der Strompreis, trägt der Betreiber die Folgen, nicht Sie. Ihre Pacht ist vertraglich fixiert und damit über Jahrzehnte kalkulierbar.

Marktüblich wird die Pacht entweder als jährlicher Betrag je Quadratmeter Dachfläche, als Zahlung je installiertem Kilowattpeak oder als Kombination aus kostenloser Dachsanierung und Ertragsbeteiligung vereinbart. Als grobe Orientierung nennen unabhängige Portale Größenordnungen um 2,50 € je m² und Jahr – die tatsächliche Höhe hängt aber stark von Dachgröße, Ausrichtung, Standort und Anlagenleistung ab. Konkrete Zahlen ergeben sich erst aus der individuellen Projektkalkulation.

Zwei Pachtmodelle für Ihr Dach

Welches Modell zu Ihnen passt, hängt vor allem vom Zustand Ihres Daches ab. Beide Varianten bieten langfristige Sicherheit und laufen über die gesamte Vertragsdauer von bis zu 40 Jahren.

Pachtmodell A: Dach ohne Sanierungsbedarf

Ist Ihr Dach in gutem Zustand und statisch tragfähig, erhalten Sie in Modell A eine Einmalzahlung je kWp für die ersten 20 Jahre, ausgezahlt direkt nach Inbetriebnahme der Anlage. Die Höhe richtet sich nach Projekt, Dachgröße und Leistung; als Größenordnung sind rund 150 € je kWp üblich. Für eine typische 500-kWp-Anlage entspräche das einer einmaligen Zahlung in der Größenordnung von etwa 75.000 € – als Entschädigung für die Dachnutzung. Die genauen Konditionen legen wir im Angebot transparent fest.

Ab dem 21. Jahr – also nach Ablauf der klassischen EEG-Vergütung – kommt eine laufende Beteiligung an den Netto-Stromerträgen hinzu (üblich sind rund 10 Prozent). Je nach Anlagengröße und Strompreis können daraus weitere planbare Jahreseinnahmen entstehen. Die Auszahlung erfolgt in der Regel quartalsweise auf Ihr Geschäftskonto.

Pachtmodell B: Dach mit Sanierungsbedarf

Benötigt Ihr Dach ohnehin eine Sanierung, übernimmt die SunShine Sales GmbH in Modell B die kompletten Sanierungskosten – von der fachgerechten Neueindeckung über die Dämmung nach aktuellem Standard bis zu allen Abdichtungsarbeiten. Der Wert einer solchen Sanierung liegt erfahrungsgemäß zwischen 40 und 80 € je Quadratmeter, je nach Dachaufbau und Zustand.

Als Gegenleistung entfällt die Einmalzahlung in den ersten 20 Jahren. Ab dem 21. Jahr erhalten Sie ebenfalls die laufende Ertragsbeteiligung. Unterm Strich bekommen Sie ein neues, dichtes und gedämmtes Dach ohne eigene Investition – ein Vorteil, der sich auch im Immobilienwert und in der Bilanz niederschlägt.

Warum 40 Jahre? Der Laufzeit-Vorteil

Die meisten Anbieter am Markt bieten Pachtverträge über 20 Jahre – so lange, wie die EEG-Einspeisevergütung garantiert ist. Danach endet für viele Verpächter die Geschichte. Die SunShine Sales GmbH kalkuliert langfristiger und setzt auf moderne, hocheffiziente Module, deren Lebensdauer weit über die 20 Jahre hinausreicht.

Nach Ablauf der EEG-Vergütung wird der Strom über Direktvermarktung, langfristige Stromlieferverträge (Power Purchase Agreements, PPA) oder an der Börse vermarktet. Weil moderne Anlagen auch im 21. bis 40. Betriebsjahr noch zuverlässig Strom liefern, entstehen weiterhin Erlöse – und an diesen werden Sie als Verpächter beteiligt.

Konkret gliedert sich der Vertrag in eine Grundlaufzeit von 20 Jahren plus zwei optionale Verlängerungen von je 10 Jahren. So können Sie nach 20 und nach 30 Jahren neu entscheiden, ob Sie fortsetzen möchten. Nach 40 Jahren geht die komplette Anlage für einen symbolischen Euro in Ihr Eigentum über – inklusive aller weiteren Erträge.

Welche Dächer eignen sich? Die Voraussetzungen

Nicht jedes Dach ist für die Verpachtung geeignet. Damit sich eine Anlage für einen professionellen Betreiber wirtschaftlich trägt, sollten einige Punkte erfüllt sein. Ob Ihr Dach passt, prüfen wir vorab kostenlos.

Typische Objekte sind Logistik- und Produktionshallen, Landwirtschaftsgebäude, Lagerhallen, Supermärkte oder große Bürokomplexe. Auch mehrere kleinere Dächer eines Betriebs lassen sich zu einem Projekt bündeln. Entscheidend ist am Ende die Kombination aus nutzbarer Fläche, Statik und Netzanschluss-Situation.

Der Ablauf in 5 Schritten

Von der ersten Anfrage bis zur ersten Pachtzahlung führt ein klar strukturierter Prozess – für Sie mit minimalem Aufwand.

Schritt 1: Erstberatung und Dachprüfung. Nach Ihrer Kontaktaufnahme prüfen unsere Experten die Eignung Ihrer Dachflächen anhand von Satellitenbildern und Bauplänen – Ausrichtung, Neigung, Fläche und Statik. Diese Erstprüfung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich.

Schritt 2: Detailanalyse vor Ort. Bei positiver Einschätzung vermessen unsere Techniker die Fläche, prüfen die Statik und analysieren mögliche Verschattungen. Parallel erstellen wir eine Wirtschaftlichkeitsberechnung und ein maßgeschneidertes Angebot mit transparenter Aufstellung aller erwarteten Einnahmen.

Schritt 3: Vertragsunterzeichnung. Der Pachtvertrag regelt Laufzeit, Pachtzahlungen, Wartung und Versicherung. Zur Absicherung wird üblicherweise eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen – das schafft Rechtssicherheit für beide Seiten.

Schritt 4: Installation und Inbetriebnahme. Wir übernehmen die komplette Projektabwicklung: Genehmigungen, Komponenten, Montage durch zertifizierte Partner und Netzanbindung. Die Installation dauert je nach Anlagengröße rund 4 bis 12 Wochen; Sie haben durchgehend einen festen Ansprechpartner.

Schritt 5: Laufender Betrieb. Nach der Inbetriebnahme kümmern wir uns um Fernüberwachung, Wartung, Reinigung, Reparaturen und die Abwicklung mit dem Netzbetreiber. Sie erhalten regelmäßige Berichte – und in Modell A die Einmalzahlung direkt nach Inbetriebnahme.

Verpachten oder selbst investieren?

Wer ein geeignetes Dach hat, kann grundsätzlich auch selbst eine Anlage bauen. Das bedeutet aber hohe Investitionen, Kapitalbindung und unternehmerisches Risiko. Die Verpachtung nimmt Ihnen genau das ab. Der direkte Vergleich zeigt die Unterschiede:

Kurz gesagt: Wer Kapital, Zeit und Fachwissen investieren möchte und das Risiko tragen kann, fährt mit einer Eigenanlage unter Umständen renditestärker. Wer maximale Planbarkeit ohne eigenen Aufwand sucht, ist mit der Verpachtung besser bedient. Ausführliche Zahlen zur Eigeninvestition finden Sie im Ratgeber Gewerbedach-Photovoltaik 2026.

Günstiger Eigenstrom als Option

Zusätzlich zur Pacht können Verpächter einen Teil des auf dem eigenen Dach erzeugten Solarstroms selbst nutzen – zu einem festen Preis, der spürbar unter dem üblichen Gewerbetarif liegt. Als Größenordnung sind Festpreise um 15 Cent/kWh möglich, während Gewerbekunden am Markt aktuell eher 25 bis 35 Cent/kWh zahlen. Die genaue Höhe und Laufzeit hängen vom Projekt und der Marktlage ab.

Sinnvoll ist die Option vor allem für Betriebe mit hohem, gleichmäßigem Stromverbrauch. Beispiel zur Einordnung: Bei einem Jahresverbrauch von 200.000 kWh und einer Ersparnis von rund 10 bis 20 Cent je Kilowattstunde ergibt sich eine deutliche jährliche Entlastung – zusätzlich zu den Pachteinnahmen. Der Strombezug erfolgt über eine Direktleitung vom Dach zu Ihrem Zählerpunkt; nicht selbst genutzter Strom wird eingespeist oder direktvermarktet. Details lesen Sie im Ratgeber Photovoltaik-Grundlagen.

Vertrag, Grundbuch & Absicherung

Ein Pachtvertrag über mehrere Jahrzehnte muss beide Seiten absichern. Deshalb wird die Nutzung der Dachfläche üblicherweise durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch abgesichert. Das schützt den Betreiber – und stellt zugleich sicher, dass die vereinbarten Rechte und Pflichten auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleiben.

Verkaufen Sie das Gebäude während der Laufzeit, geht der Pachtvertrag in aller Regel auf den neuen Eigentümer über – die Anlage und Ihre bis dahin erhaltenen Zahlungen bleiben davon unberührt. Für den Betrieb schließt die SunShine Sales GmbH eine umfassende Anlagen- und Betriebshaftpflichtversicherung ab, die Risiken wie Sturm, Hagel, Feuer, Diebstahl und Ertragsausfall sowie mögliche Schäden am Gebäude abdeckt. Die Prämien trägt vollständig der Betreiber.

Auch für den unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz des Betreibers werden im Vertrag Regelungen getroffen, etwa zum Übergang der Anlage. So bleibt Ihre Position als Eigentümer jederzeit geschützt. Alle Details klären wir vor Vertragsschluss transparent – und Ihre Rechtsberater sind selbstverständlich eingebunden.

Steuer: Wie Pachteinnahmen behandelt werden

Pachteinnahmen aus der Dachverpachtung sind grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Bei Privatpersonen fließen sie in die Einkommensteuer ein; bei Kapitalgesellschaften wie einer GmbH zählen sie als Betriebseinnahme und unterliegen der Körperschaft- und gegebenenfalls der Gewerbesteuer. Steuerpflichtig ist jeweils der Überschuss, also die Pacht abzüglich der damit verbundenen Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben.

Beim Thema Umsatzsteuer gilt: Die Verpachtung einer Dachfläche ist als Grundstücksvermietung nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei – Sie müssen auf die Pacht in der Regel keine 19 % Umsatzsteuer erheben. Nach § 9 UStG können Sie freiwillig zur Umsatzsteuer optieren. Das kann sich lohnen, wenn Sie vorab eine Dachsanierung durchführen und die enthaltene Vorsteuer geltend machen möchten – möglich ist die Option aber nur bei Verpachtung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer.

Ihre Vorteile auf einen Blick

Keine Kosten, kein Risiko, aber planbare Einnahmen – die Dachverpachtung bündelt zahlreiche Vorteile für Eigentümer:

• Keine Investitionskosten: Planung, Installation, Wartung und Versicherung trägt vollständig die SunShine Sales GmbH.
• Planbare Einnahmen: je nach Modell eine Einmalzahlung, eine kostenlose Dachsanierung oder laufende Ertragsbeteiligung ab Jahr 21.
• Kostenlose Dachsanierung möglich: in Modell B übernehmen wir Neueindeckung, Dämmung und Abdichtung.
• Günstiger Eigenstrom: optionaler Strombezug spürbar unter dem üblichen Gewerbetarif.
• Wertsteigerung & Image: saniertes Dach, bessere CO₂-Bilanz und ein nachhaltiges Unternehmensprofil.
• Kein Risiko, kein Aufwand: alle technischen und wirtschaftlichen Risiken liegen beim Betreiber.
• Anlage geschenkt: nach bis zu 40 Jahren geht die Anlage für einen Euro in Ihr Eigentum über.

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Häufige Fragen zur Dachverpachtung